Información general

En qué consistirá la Operación Campamento?

Ya era hora de que después de más de veinte años, tras arduas y difíciles negociaciones entre las distintas Administraciones Públicas intervinientes, tanto el Ministerio de Defensa -propietario de los terrenos donde se encuentran las instalaciones militares-, como el Ayuntamiento de Madrid, encargado de redactar y revisar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y la Comunidad Autónoma de Madrid, con competencias en materia de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda, acordaran a través de la firma de un Convenio Urbanístico relanzar definitivamente está operación urbanística que se encontraba redactada como proyecto desde el PGOU de 1985.

El Convenio Urbanístico suscrito tiene como objetivo el desarrollo de la Operación Campamento, constituida por dos ámbitos: APR 10.2 "Instalaciones militares de Campamento" y UNP 4.07 "Remate Suroeste-Campamento".

La Operación Campamento supondrá una oportunidad única para equilibrar y rehabilitar una zona que con el paso del tiempo, y debido en gran parte a la presencia de los acuertelamientos militares a ambos márgenes del tramo urbano de la A-5, se ha visto degradada estableciendo para ello en palabras del Convenio "una nueva centralidad con diversidad de usos".

El cierre coherente de la corona central de Madrid por su lado suroeste mediante la creación de La Castellana del Sur como vía de integración de los barrios de la Latina, Aluche, Cuatro Vientos y Carabanchel, con una estructura similar al actual Paseo de la Castellana, posibilitará en palabras del PGOU de "dotar de una estructura urbanísticamente vinculado a la totalidad de este espacio municipal madrileño integrándolo y articulándolo con los espacios metropolitanos y regionales contiguos" con la finalidad de "redistribuir las tensiones espaciales de la capital hacia el arco suroeste de la región metropolitana".

Más de 13.000 viviendas protegidas
La Operación Campamento consta de una superficie total de 8.900.000 m² que se desarrollará en dos fases:

La primera, que afecta a 2.100.000 m², se desarrollará en el ámbito APR 10.2 "Instalaciones militares de Campamento" y donde se prevé la construcción de 10.700 viviendas de las que 7.000 serán protegidas y 1.100 destinadas al alquiler para jóvenes.

En la segunda fase se actuará sobre 6.800.000 m² y se desarrollará en el ámbito UNP 4.07 "Remate Suroeste-Campamento", donde se levantarán 11.400 viviendas de las que más de un 50% gozará de algún régimen de protección.

En total se edificarán 22.100 viviendas, de las que unas 13.100 gozarán de algún tipo de régimen de protección.

Tipología de las viviendas
Se ha optado preferentemente por el de residencial colectiva, si exceptuamos la zona verde de protección del Cauce del Arroyo Merques, donde el tipo edificatorio será de baja densidad, preferentemente unifamiliar. El uso predominante será, por tanto, el de residencial.

Además, este nuevo barrio contará con todos los servicios necesarios. Se han previsto importantes reservas de suelo para usos dotacionales públicos, lo que significa que se construirán centros sanitarios, escolares y deportivos que cubrirán las necesidades de los nuevos residentes. Subrayamos los 350.000 m² de zonas verdes, y dentro de está nueva diversidad de usos de las que se pronuncia el PGOU también se hace mención a usos comerciales, oficinas y dotaciones privadas, aunque de momento no nos consta la implantación de un centro u área comercial importante.

Con dicha operación, "se pretende cubrir las necesidades de viviendas protegidas, especialmente para jóvenes, ya que son ellos los que constituyen el grueso de necesidad de la demanda de vivienda", pero a precios más razonables de los que marca el libre mercado.

Se calcula que en torno al 65% de las viviendas gozará de algún tipo de protección o ayuda. Con la Ley 9/2001 de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid (en adelante LSCAM) este porcentaje supera ampliamente el establecido en el Art. 38.2 en el que se señala que deberá destinarse, como mínimo, el 50% de las viviendas edificables a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

Las viviendas en régimen de protección son viviendas cuya tipología, dimensiones y precios están regulados por la Administración, estableciendo unas condiciones para poder acogerse a determinados beneficios tanto económicos como fiscales por parte de los compradores, los cuales a su vez deben reunir unas condiciones establecidas respecto a la titularidad de estas viviendas, ingresos o rentas familiares, etc.

La falta de vivienda a unos precios moderados está generando unas grandes expectativas e ilusiones que ha desembocado en una avalancha de peticiones para constituir y formar parte de cooperativas de viviendas. Se trata de una fórmula muy apropiada para posibilitar a los ciudadanos el acceso a una vivienda digna y de calidad, ya que se constituyen con el objeto de eliminar el beneficio del promotor inmobiliario, lo que permite abaratar el coste de la vivienda de un modo sustancial. No obstante, es aconsejable que estas cuenten además con el respaldo de los gestores de cooperativas, ya que aseguran una profesionalización del proceso que garantizará el buen fin de la actuación inmobiliaria.

Por tanto, es obvio el inusitado interés que ha levantado entre los madrileños dicha operación. Los expertos consultados advierten que "un tanto por ciento elevado de la construcción será vivienda protegida, y esta marcará de alguna forma los precios de la vivienda libre, si bien es cierto que la rehabilitación y mejora de la zona traerá consigo una revalorización y por tanto un encarecimiento de la vivienda de segunda mano en las zonas aledañas a la Operación Campamento".

Redes de comunicaciones
Con la llegada de 30.000 nuevos vecinos a una zona ya de por si suficientemente saturada, sería deseable la construcción de redes de comunicaciones capaces de soportar una intensidad circulatoria elevada, siendo de suma importancia la aportación de iniciativas que potencien el transporte público en todas sus modalidades.

Las redes de comunicaciones planeadas, tales como las estaciones de metro Aviación Española y Darío Gazapo, así como un intercambiador de transportes en el límite de Campamento, deberán permitir a los vecinos de la zona enlazar con el servicio de Cercanías de RENFE para alcanzar el centro de la ciudad en un tiempo prudencial.

La construcción de redes de comunicaciones viarias, como un túnel que conectará la M-40 y la carretera de Boadilla con la M-30 bajo la A-5, así como una variante subterránea de la A-5, desde la carretera de Boadilla hasta la M-30 bajo la cuña Verde de Latina, y la implantación de nuevas líneas de autobuses con carril exclusivo a lo largo de la A-5, obligarán a garantizar la movilidad no sólo de los vecinos de la nueva actuación urbanística sino también la de los municipios colindantes: Móstoles, Alcorcón, Pozuelo de Alarcón, etc.

Planeamiento pendiente de aprobar
En los dos ámbitos (APR 10.2 "Instalaciones militares de Campamento" y UNP 4.07 "Remate Suroeste-Campamento") está pendiente de aprobar, a día de hoy, todo su planeamiento y, en paralelo, toda la gestión de los terrenos y los proyectos de urbanización. En consecuencia, no se han realizado las transmisiones de los terrenos a los futuros promotores inmobiliarios por los actuales propietarios, principalmente el Ministerio de Defensa, que son los que van a ir confirmando los ritmos de la operación.

En cuanto a los plazos y trámites que han de llevarse a cabo en una operación urbanística de tales dimensiones, nos hacen prever que no será hasta el año 2011, en el caso de que las administraciones fuesen muy ágiles, cuando concluya la edificación de las primeras viviendas, ya que el procedimiento urbanístico exige un plan parcial o especial, un proyecto de urbanización y un proyecto de reparcelación. Por lo que respecta al procedimiento de adjudicación de los patrimonios públicos de suelo, la Comunidad de Madrid, con buen criterio, ha optado por el régimen de concurso público recogido en el artículo 178 de la LSCAM suprimiendo de está forma la subasta.

¿Rentabilidad económica o social?
Una de las características principales de este modelo de actuación es que el beneficio privado estará tasado. Partiendo de este criterio, tanto los promotores como los cooperativistas se deberán comprometer, y así figurará en los pliegos del concurso público, a llevar a cabo la propuesta según los criterios que marca el Ayuntamiento en cuanto a nuevas tecnologías, viviendas sostenibles, limitación del número de superficie, creación de equipamientos dotacionales o espacios públicos abiertos y régimen de alquiler o venta, entre otros. Será este el procedimiento que aplique la Comunidad de Madrid para la adjudicación del suelo que le corresponde.

Sin embargo, el Ministerio de Defensa ha optado por el procedimiento de enajenación de adjudicaciones por subasta, cuyo departamento obtendrá 380 millones de euros de plusvalía por la venta de más de nueve millones de metros cuadrados desafectados en esta operación.

La conclusión que extraigo es que la subasta como procedimiento de enajenación de terrenos públicos persigue la obtención de la máxima rentabilidad en términos económicos. ¿Pero no sería más bien la rentabilidad social la que debería de primar sobre cualquier otro fin? La legislación estatal no impide la obtención de una rentabilidad con la gestión de los Patrimonios Públicos de Suelo. Estos bienes pueden ser fuente de renta, pero no es esa la finalidad sustancial de su existencia sino su afectación a la realización de fines públicos: viviendas sujetas a algún régimen de protección pública u otros usos de interés social artículo 176 de la LSCAM.

A partir de los hechos anteriores se han planteado diversas cuestiones de distinta naturaleza, a saber, ¿Será sostenible con el paso del tiempo el desarrollo urbano adoptado?, ¿es necesaria una operación urbanística tan sumamente costosa y vasta?, ¿se cubrirán las necesidades reales tanto de los nuevos como de los antiguos vecinos, en cuanto a las redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios?, ¿lograrán este tipo de operaciones abaratar el coste de la vivienda?

Evolución del Plan
Aun siendo la iniciativa de planeamiento pública, el PGOU recogió que el desarrollo de los sectores APR.10.02 'Instalaciones militares de Campamento' y UNP.4.07 'Remate Suroeste de Campamento' se ejecutarían por el Sistema de Compensación. No habiéndose procedido en estos momentos al trámite de información pública del Convenio Urbanístico suscrito entre las distintas Administraciones implicadas, no podemos aventurarnos a dar unos plazos que vayan a cumplirse con exactitud.

En todo caso, es muy probable la firma de un Convenio Urbanístico por las personas interesadas tanto públicas como privadas para determinar, tengan estas o no la condición de propietarios de los terrenos, las condiciones y los términos de la gestión y ejecución del Planeamiento urbanístico.

El procedimiento urbanístico conllevará la presentación de la iniciativa por las personas públicas o privadas interesadas, la firma del Convenio Urbanístico y, posteriormente, la presentación de un Plan Parcial en donde se establecerá el desarrollo y la ordenación pormenorizada de los sectores así como las determinaciones específicamente recogidas en el Convenio.

Teniendo en cuenta que para la aprobación definitiva del Plan Parcial son ineludibles su aprobación inicial, la aprobación inicial modificada y la aprobación provisional, siendo a su vez necesarias dos fases de información pública en el que en cada una de ellas se exige diferentes informes de distinta naturaleza tales como, Vías Pecuarias, Dirección General de Carreteras, Medio Ambiente Acústico, Medio Ambiente Capacidad Hidrológica, CYII, Urbanismo, Patrimonio, Gas Natural y RENFE, así como la emisión entre la aprobación inicial del Plan Parcial y la aprobación inicial modificada de dos Informes Sectoriales, y la aprobación tanto por el Ayuntamiento como por la Comunidad del Plan, este proceso puede alargarse hasta el 2008.

Paralelamente a la presentación del Plan Parcial se presentará el Proyecto de Urbanización de los sectores y de sus Sistemas Generales. La ejecución de las obras del Proyecto de Urbanización conlleva el comienzo de las obras, una vez aprobado el Proyecto de Reparcelación, la ejecución de las obras de urbanización y la recepción de las obras de urbanización.

La ejecución de las obras se efectuará probablemente en el plazo de 2 años a contar desde la publicación de la aprobación definitiva del Plan Parcial, Proyecto de Urbanización y Proyecto de Reparcelación. No obstante, mientras se estén llevando a cabo las obras de urbanización de los sectores paralelamente se puede comenzar la construcción de las viviendas.

En el caso de que todo se desarrolle con normalidad, no será hasta 2011 cuando finalice la construcción de las primeras viviendas.

En lo sucesivo os iré informando más detalladamente de todo lo que vaya aconteciendo en está actuación urbanística. Si bien es cierto que a día de hoy no ha salido a información pública el Convenio Urbanístico suscrito entre las Administraciones, básicamente la operación se desarrollará en los términos de la documentación aportada. Concluyo recordándoos que el procedimiento será largo, eso sí, no creo que se dilate en el tiempo más de lo necesario por lo que, ante todo, paciencia.

En memoria de Javier García-Bellido, mejor persona que urbanista.